Was Sie vor dem Immobilienkauf wissen sollten!

Auf was sollte ich (Sie) acht geben?

Wenn Sie ein Inserat lesen, sollten verschiedene Kriterien überprüft werden!

Sie sind beispielsweise auf der Suche nach einer dem Preis-Leistungsverhältnis
angepassten 3-Zimmer-Wohnung, Baujahr 2003 in zentraler Lage und wollen
nicht mehr als 180.000 € dafür ausgeben.

Zuerst lesen in erster Linie die Meisten die Lage, den Preis und sehen die Fotos
an.

Wenn diese Kriterien in Ihre Rahmenbedingungen passen, rufen Sie den Makler
an (beispielsweise mich) und vereinbaren einen Termin.

Der Makler freut sich über Ihren Anruf und Ihr Interesse an der Immobilie und
hat da erst Mal ein paar Fragen, zB. woher Sie sind, wie heißen Sie und was
machen Sie beruflich. Nachdem er nachgehakt hat, ob Sie sich die Wohnung von
Ihren Ersparnissen leisten können, oder ob Sie dafür einen Kredit aufnehmen,
vereinbart er mit Ihnen einen Termin zum persönlichen Gespräch.

Sie treffen sich also eine gute Woche später mit ihm in seinem Büro
und sehe und staune, aus den von Ihnen angegebenen Daten ist auch
schon perfekt der Maklervertrag erstellt. Um seinen Fragen zuvor zu
kommen, bringen Sie einen aktuellen Kontoauszug und die nun kosten-
lose Schufa-Abfrage schon mal mit, ein kurzer Blick muß reichen, um
sich davon zu versichern, dass die Grundprinzipien gesichert sind.

Scheuen Sie nicht, keine Frage darf offen bleiben. Das ist die Maklerphilosophie
und wenn die nicht stimmt, stimmt etwas nicht.

Sie vereinbaren mit ihm oder mir einen weiteren Termin zur ersten in
Augenscheinnahme der Immobilie und vielleicht lernen Sie hierbei
den bisherigen Eigentümer kennen, oder hat der Makler sogar die Wohnungsschlüssel bekommen (das ist dann wirkliches Vertrauen)?

Nun sehen Sie die Wohnung an und ist Sie nun das, was Sie erhofft hatten?

Sieht sie wirklich so aus, wie auf den Bildern, oder hatte die Wohnung nur
durch die tollen Möbel des Vormieters/Eigentümers geglänzt oder der Makler sein "Superobjektiv" auf der Kamera?

Jetzt nur nicht vergessen!

Die Checkliste:

Fragen Sie den Makler nach den Betriebskostenabrechnungen und nach
dem Gemeinschaftskonto. Bestehen Rückstände?

Aus welchem Grund verkauft der Eigentümer nun nochmal die Wohnung?

Wie ist die Nachbarschaft? Kann ich die vor Vertragsunterzeichnung kurz
kennen lernen? Oder kenne ich die Leute eh schon?

So, jetzt setzen Sie sich zu Hause nochmal hin und ziehen Bilanz:

Sie haben das Baujahr?
Sie haben den Kaufpreis?
Sie haben das Rücklagenkonto?
Sie haben die Betriebskostenabrechnung der letzten 3 Jahre?
Sie haben die Kopie des Energiepasses? Der Wert liegt müsste nach diesem Beispiel bei ca. 130 kwh/m²-a? Der Durchschnittswert darf bei 225 kwh/m²-a sein.
Die Maklercourtage ist 3 % zzgl. Ust.? Oder ist das Weihnachtsgeld auch mit drin?
Um die Notar- und Grunderwerbssteuer kommen Sie nicht drum rum und das berechnen Sie am besten mit 5 % vom Kaufpreis, also zum Kaufpreis runde 10 % dazu rechnen, dann ist alles bezahlt und ein wenig Geld für den Umzug auch noch drin, oder wollen Sie es vermieten, dann brauchen Sie das Geld für ein tolles Inserat, zzgl. der Fahrtkosten und Telefonkosten.

Aus dem Kaufpreis und dem möglichen Vermietungspreis p.a. errechnen Sie die Nettorendite.

Mein Tip:
Wenn diese unter 2 % liegt, lassen Sie das Geld besser auf Ihrem Sparbuch!

Liegt die Nettorendite über 2 %, naja, dann könnte sich das rechnen.

Insgeheim: Fast jede Wohnung, die renoviert gekauft wird, liegt über 2 % Rendite, aber wenn sie was unrenoviertes kaufen, ist vorsicht angebracht, denn...

... man kann sich in den Renovierungskosten schnell verschätzen.

Warum? Da kommt ein Handwerker und gibt Ihnen beispielsweise für ein Bad einen Kostenvoranschlag.

Sie freuen sich, so günstig? Kaum zu glauben!

Plötzlich kommt er auf Sie zu und sagt, Frau/Herr Mustermann, wenn Sie die Kleinigkeit so haben wollen, dann müssen wir da Regiestunden aufschreiben und zusätzliches Material.

"Ja, man ist so kreativ, wenn man den Handwerker beauftragt." Ich weis.

Also lassen Sie sich besser einen Kostenvoranschlag setzen, wo (ca. VB) 10 Regiestunden enthalten sind und das Material für den Mehraufwand, besorgen Sie selbst im Hagebaumarkt.

Um nochmal auf die obige Rechnung zurück zu kommen:

Sie haben Kaufpreis: 180.000 €
zzgl. Makler (inkl. Ust.) 6.372 € = 186.372 €
____________________________

zzgl. Notar & Grderwerbst. (5 %) 9.000 €
_______________________________________
= 195.372 € entspricht 108,54 %
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Also nach Adam Riese haben Sie neben dem Kaufpreis runde 10 % Nebenkosten und
da ist die Vermietungsmöglichkeit ein großer Aspekt beim Eigentumserwerb.

Sie haben sich erkundigt und festgestellt, dass in dieser Wohngegend die Wohnungen
in der selben Preiskategorie 650 € Nettomiete erreichen und da haben Sie nochmal
richtig Glück gehabt, denn hier entspricht die Rendite ganze 4,33 %.

Nun gehen Sie zu Ihrem Steuerberater und zeigen ihm den notariellen Vertrag, samt
Anlagen und erworbene, dazugehörigen Dokumente von der Hausverwaltung.

Der Steuerberater stellt fest, dass das Haus Baujahr 2003 ist. Bei der Vermietung
ist dies ein großer steuerlicher Aspekt. Sie haben zwei Steuermodelle zur Auswahl:
Die Liniare oder degressive Abschreibung.

Die Linieare Abschreibung bleibt 50 Jahre gleich mit 2,5 %. Die degressive Abschreibung ist
für Kapitalanleger interessanter, sie wird auch die Stufendegressive genannt, weil sie nach den
ersten fünf Jahren ganze 7 %, nach den zweiten 10 Jahren nur noch 5 % und dann 50 Jahre lediglich 2 % abwirft, die man von dem Kaufpreis abschreiben kann.

Bei der Linearen Abschreibung (AfA) kann man 100 Jahre 2 % von der Steuer abschreiben, also wirklich was für lebenslage Hauskäufer, die ganz genau wissen, dass sie sich von diesem Traum nicht mehr trennen werden, oder es sogar selbst gebaut haben. Na dann!

Bitte nehmt es mir nicht krum, wenn ich die genauen Zeiten der Abschreibung nicht mehr im Kopf habe. Ich bin auch kein Steuerberater, da bin ich mir ganz sicher!

Und jetzt der ALLERBESTE TIP:

Wenn Sie einen Mieter haben, der Ihnen sehr sympathisch ist und dieser möchte noch ein paar Kleinigkeiten an der Wohnung geändert haben. ...

... Lassen Sie es, nein, dieser Mieter wird ständig rumnörgeln. Er wird am Parkplatz rumnörgeln und an den Fliesen, bei denen der Fliesenleger einen kleinen Fliesenschlag verursacht hat und am Ende sind Sie schuld und er redet mit ihnen nicht einmal mehr.

Kurz, sparen Sie sich das Geld!